【挂机赚钱】长租公寓:赚钱太难,上市是起点可能也是终点

时间:2020-06-02作者:手机兼职分类:宝妈兼职浏览:4590评论:0

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3月25日,蛋壳发布2019年年报,全年收入为71.29亿元,同比增长166.5%,净亏损为人民币34.37亿元,净亏损率和经调整EBITDA亏损率同比分别收窄3.0和3.5个百分点。运营的公寓数量为43.83万间,同比增长85.4%。北上深外城市的公寓数量近21.5万间,同比增长156.1%。全年入住率显示为76.7%,较2019年上半年89%的入住率有所下滑。持有现金和限制性现金共34.56亿元。

 

有亮点:收入增速(166.5%)高于公寓数量增速(85.4%),亏损率有所收窄,规模扩张仍处高速,特别是北上深外的城市。

有黑榜:净亏损仍无实质缩小的希望;入住率降至76.7%,较上半年大幅降低,与规模扩张有关,特别是北上深以外城市(当前主打城市白领的中高端长租公寓在国内适合发展的城市数量有限)。

 

从行业整体情况来看,运营状况差别极大,而差别的关键,建诚晟业认为是盈利模式是否追求商业本质,即长租公寓为谁提供服务,从何处挣钱,从何处控制成本。遵循这一逻辑,而非畅想未来,对于一个服务价差较小的行业来说,或许更为可行,也更贴合实际。

 

 

 

从政策层面来看,长租公寓依然有很好的政策环境,未来在融资、经营方面也会有更好的政策出台,包括现在经营中的一些实际税费障碍,相信未来都会有鼓励性的解决措施。

市场规模会很大,2万亿的市场,从行业来看也没有几个,而且是一个动态持续增加的市场,需求源源不断产生且有升级的可能。对于参与的市场主体来说,建诚晟业预计当前国内机构参与率也就3%,而国外成熟市场超过30%。市场规模在提升,机构参与率有大幅增长可能性,从理论上讲长租公寓作为一个行业都有继续快速发展的可能性。

而这其中的关键,则是找到合理的盈利模式,回归长租公寓的商业本质。

这其中有几个问题 需要正视:

1、商业本质困难:租户支付能力提升有限VS品牌公寓价格预期高之间的矛盾。租金虽然仍在上涨且有上涨的空间,但租金毕竟是消费行为,且是日常消费,而且绝大多数支付租金的人收入相对较低,价格敏感度更高。

2、重资产VS轻资产:租金回报率低VS租金溢价难以弥补运营成本。

3、集中式VS分散式:投入多少服务(成本)VS租金增值多大?

4、城市适配性:绝大多数城市都有旺盛的租赁需求,但不是所有城市都适合所有长租公寓发展,特别是当前扎堆的面向白领的中高端公寓。企业也需要根据自己的模式、客户定位寻找适合的城市,甚至在城市中寻找板块,而不是一味追求规模扩张。听起来容易,但实际做起来能坚持投资标准或者说有城市选择标准的企业寥寥无几。

 

换个角度算一下已经上市的蛋壳、青客公寓的经营情况,拿营收除以租赁费用,相当于轻资产模式下成本与收入的比值,蛋壳1.23,青客1.2,基本差不多,也就是说1块钱租进来的房子,1.2才能租出去。两家公司都是巨亏,但蛋壳的销售费用相对更高,相当于收入的16%(青客11.3%),这真是比刀片还薄的利润,还有大量装修成本要考虑。不知道能烧多久?

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